房企打响现金流保卫战，中南建设等房企举债扩张危机乍现
对于房企而言，现金流意味着企业的生存血液，但在规模竞争加剧的同时，负债高压和现金紧缺成为诸多房企紧要改善的问题。日前，绿城中国（03900.hk）、旭辉控股（00884.hk）等企业一改往日稳健作风，转而要求加强现金流回款速度。而其他规模房企如泰禾集团（（0000732））、阳光城（000671）也在通过加快周转、降低拿地力度来改善现金流状况。
但在这场现金流“保卫战”中，包括中南建设（000961）、绿地控股（600606）在内的多家房企，却在负债高筑的同时继续举债扩张。在近期多重利空政策频繁出台背景下，房企的激进打法背后，又隐藏着什么样的风险？
房企打响现金保卫战
日前，为了加强资金回转速度，绿城内部发文表示要倾尽一切努力加快回款，加大应收款项催收力度。克而瑞数据显示，今年上半年，绿城中国的流量销售额为769.1亿元，排名12位，而其权益销售额却为266.6，排名37位。
无独有偶，同样在权益销售额上有较大落差的也包括旭辉控股。在上半年的排行榜中，旭辉控股的流量销售额为661.8亿元，排名17位，而其权益销售额为350.8亿元，排名至29位。这一趋势也引起了旭辉的重视，旭辉控股曾向蓝鲸房产回复道：“2018 年旭辉在拿地方面做到了‘扩土储、增权益’,上半年拿地金额权益比超过60%,呈逐步向上趋势。”
此外，一向强调规模发展的碧桂园也开始对其战略做出新的调整。日前，有媒体报道称，碧桂园实行半年多的三四五线城市“全覆盖”战略在内部被叫停。按照新规划，碧桂园开始追求权益销售额，减少不操盘、做财务投资的项目，提高自身权益比例。
除了上述规模房企调整策略之外，行业融资难、融资贵的形势也进一步加大了现金获取的难度。据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企融资金额折合人民币共计506.85亿元，依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出，房企融资渠道越来越窄，境外发债难、监管趋严，使得融资情况不容乐观。
为了改善资金状况，进入2018年以来，房企们纷纷加大马达，阳光城提出“高周转、低成本”策略；泰禾同样走高周转，追求六个月的开盘速度。
一场以回笼现金为主的房企“自保”战已经打响。而这一系列举措的背后是与日益趋紧、步步加码的楼市调控紧密相关。
6月28日住建部等七部委发布联合通知称，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。随后不久，国开行便将棚改审批权从地方支行收回，而棚改货币化安置被认为是三四线城市房价快速上涨的推手，审批权的收回也意味着三四线市场的监管从严。
另一方面，在房企融资愈加困难的当下，发改委进一步收紧房企海外发债渠道，房地产融资形势愈发严峻。
张宏伟分析认为，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，下半年房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。
易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产分析说，企业通过降价来加快周转，并因此降低营销成本，是化解资金矛盾的一个重要举措。
一场以回款为核心的现金流“保卫战”悄然打响。
中南、绿地等房企举债扩张危机乍现
众所周知，高杠杆运营一直是房企发展的特点。然而，过高的杠杆率也意味着隐藏了巨大风险，一旦企业现金流不足以还本付息，无疑将带来灭顶之灾。在诸多房企加强现金流意识的同时，却仍有一些企业为了赶冲业绩赛道，激进举债扩张。据克而瑞数据统计显示，今年上半年，共有17家房企的销售增速超100%以上。其中，部分房企甚至不惜通过高负债，开启一轮土地市场狂奔。
严跃进分析认为，近期一些企业强调高周转方式，侧面说明了资金压力有所增加，下半年企业要更为警惕。而企业在负债率较高之时继续大举拿地的做法，存在一定风险，一旦出现债务兑付问题，可能会对后续资金面形成一定的影响。
数据来源：wind数据、中指院
蓝鲸房产梳理发现，在2017年净资产负债率超100%的企业名单中，约有7家房企拿地金额保持增长态势。但在看得见的拿地热情背后，却隐藏着日益加重的经营隐忧。
以中南建设为例，公告显示，2018年上半年，中南建设实现合同销售金额约652.1亿元，比上年同期增长45%；累计销售面积约475.6万平方米，比上年同期增长10%。
但高速扩张表象下，中南建设的高位杠杆率及偿债压力也愈发凸显。据了解，2017年底，该公司净负债率在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位，净资产负债率高达233.22%。
在债务方面，2017年报显示，其短期借款为71.93亿元，一年内到期的非流动负债为59.36亿元，二者之和为131.29亿元。而同期该公司的货币资金为142.7亿元，短期负债与货币资金的比值为0.92倍，偿债压力可见一斑。
今年年初，标普全球评级宣布，授予江苏中南建设信用评级“B”。标普认为，中南建设力求高增长导致财务杠杆较高，同时业务较为集中于三四线城市，从而制约了该公司的评级。
双面高压之下，追求规模发展的中南建设并没有放弃土地市场的猎金机会。中指院数据显示，对比去年同期，中南建设的拿地金额同比增长51%。而另据克而瑞数据显示，在今年上半年的房企新增土地排行榜中，中南建设以1154.5万平米的规模跻身房企新增土地前十之列，位列第9。而对比去年全年新增1713.1万平米的土储来看，仅上半年便完成了约去年三分之二的土储量。
再如绿地控股，中指院数据显示，2018年上半年，绿地控股的拿地金额同比大幅增171%。而另从克而瑞数据来看，今年上半年，绿地控股新增土地建面达2658.3万平米，位居排行榜第3名，对于稳重的绿地而言，这个成绩可谓是打破了近年来的拿地记录。
但好看的成绩背后，绿地的负债问题愈发明显。据统计，2017年末，绿地控股的净资产负债率达206.02，位于A股净资产率排行榜第7名。
张宏伟对蓝鲸房产表示，对于这种现象，一部分房企是由于背靠大股东优势，得到部分资金或者资源协助，因此拿地势头较猛。而另一部分企业，在负债较高之时依然大力拿地，可能会带来一定风险。
在当下房地产行业的规模竞赛中，负债指标几乎与房企的兴衰如影相随。在这场现金流“保卫战”中，有人选择迅速转身，有人还在奋力一搏，究竟谁会“笑到最后”尚难预料。可以肯定的是，在多重利空政策频繁出台背景下，市场存在的风险不容忽视，如何准确把握资金配置，控制负债、增加现金流，是房企必须直面的挑战。
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